Mindestrendite Immobilien

Mindestrendite Immobilien

Renditeimmobilien als Kapitalanlage

Netto-Mietrendite Senioren Immobilien: Der Besitzer einer Renditeimmobilie plant in der Regel mit der Nutzung des Pflegeappartements eine möglichst hohe Rendite zu erlangen, das heißt, die Erträge (Mieten) sollen in Relation zum investierten Vermögen (Kaufpreis) möglichst hoch sein. Besagter Anschauung trägt das Ertragswertverfahren Rechnung.

Die Einnahmen beziehen sich hier auf die Bruttomieten. Diese Berechnung ist allerdings sehr vereinfacht, da bei der Formel sowohl bei den Einnahmen als auch bei dem Kaufpreis besondere Punkte zu berücksichtigen sind. So müssen z.B. auch die entstehenden Nebenkosten des Erwerbs wie Notar- und Gerichtskosten und laufende Ausgaben wie Instandhaltungskosten und Sonderverwaltungskosten berücksichtigt werden. Nach Subtraktion besagter laufenden Kosten erhält man die Nettomieten und infolgedessen den Nettomietertrag vor Steuer. Eine Grundschuld macht es vielen Erwerbern einfacher den Erwerb einer Sozial Immobilie zu schultern. In diesem Fall spricht man neben der Mietrendite von der Eigenkapitalrentabilität. Die Eigenkapitalrendite lässt sich durch die Einbeziehung einer Hypothek unter bestimmten Voraussetzungen potenzieren, wenn man z.B. einen Teil des Kaufbetrages über eine Hypothek fremdfinanziert, sofern die Darlehenszinsen unterhalb des Ertrages (in unserem Musterfall also unter sechs Prozent) liegen. Finanziert man also 100.000 EUR des Erwerbspreises zu einem Zinssatz von 2 Prozent jährlich, so muss man 2.000 EUR Zinsen aufwenden, welche vom Mietüberschuss abgezogen werden. Zeitgleich werden aber die finanzierten 100.000 EUR beim Kaufpreis nicht mehr angerechnet.

Mindestrendite Immobilien Köln

Ein Haus wird ein Jahr nach der Fertigstellung des Bauwerks zur Bestandsimmobilie. Steuerlich gesehen wird eine nicht gewerblich genutzte Immobilie linear mit zwei % über 50 Jahre abgeschrieben.

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Pflegestatistik zeigt seit 20 Jahren Änderungen bei der Pflegebedürftigkeit

  • Der Wachstumsmarkt: Im Zeitraum 1999 – 2015 stieg die Anzahl an Männern und Frauen, die Leistungen der Pflegeversicherung gem. SGB XI beziehen um mehr als vierzig Prozent.
  • Im Zeitraum von 2001 bis 2015 ist die Anzahl der in Heimen stationär versorgten Menschen, die gepflegt werden müssen um fast 33 Prozent (192 000 Pflegebedürftige) angestiegen. Diese Steigerung liegt zu guter Letzt stark über der Bevölkerungsstatistik.
  • Ausgeprägt ist, dass Frauen ab annäherungsweise dem achtzigsten Geburtstag eine enorm höhere Pflegequote aufwiesen, mithin eher pflegebedürftig sind als Männer dieser Altersgruppe. So ist beispielsweise bei den 85- bis unter 90-jährigen Frauen die Pflegequote 44 %, bei den Männern in der vergleichbaren Altersgruppe dagegen „bloß“ einunddreißig Prozent. Das könnte aber auch vor allem an der Tatsache liegen, dass in ganz vielen Fällen die Lebenspartnerin des Mannes noch lebt und die Pflege zu Hause zu einem großen Beitrag beispielsweise in Kooperation mit der Caritas übernimmt. Frauen, die pflegebedürftig nach § 109 SGB XI sind, sind dagegen verwitwet.
  • Im Dezember 2009 waren 2,34 Millionen Einwohner in der Bundesrepublik Leistungsempfänger im Sinne des Pflegeversicherungsgesetzes (SGB XI); die Mehrheit (67 %) waren Frauen. 83 % der Pflegebedürftigen waren 65 Jahre und älter; 85 Jahre und älter waren 35 %. Mehr als ein Drittel der der Pflege Bedürftigen waren bereits zu diesem Zeitpunkt älter als 85 Jahre. Innerhalb gerade einmal 10 Jahren stieg damit die Anzahl an zu Pflegenden um mehr als sechzehn Prozent.

Investieren in Senioren- und Pflegeimmobilien

ETW gelten wie gewohnt als sichere Geldanlage. Sie bieten nicht nur Sicherheit, Schutz vor Geldentwertung und Steuervorteile, sondern stellen auch alternative Einkünfte im Alter dar. Vermietete Immobilien sind außergewöhnliche Kapitalanlagen. Bei der Planung von Immobilien müssen wichtige Facetten berücksichtigt werden, um die langfristige Investition zu garantieren. Zu diesen Faktoren zählen gleichermaßen eine genaue Standort- und Marktanalyse, die Einhaltung von Bauqualität – insbesondere im Hinblick auf die sich konstant veränderndden Energieeffizienzvorgaben – sowie die Auswahl der Objektbeteiligten.

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In Pflegewohnungen investieren! Wieso? Geld anlegen in Kapitalanlageimmobilien im Allgemeinen und gewinnbringend investieren in Pflegeappartements im Besonderen ist lohnenswert. In erster Linie für Risiken vermeidende Investoren, die eine sichere Geldanlage brauchen. Wenn die Abwertung wirkt steigen die Mieten an, so verdienen Vermieter eines Appartments natürlich hierbei. Ein solches Objekt mit Gewinn in den Verkauf bringen ist bei den kommenden Aufwertungen in absehbarer Zeit allemal kurzerhand möglich. Hohe positive Ergebnisse und Wertsteigerungen kann beispiellos mit der Investition in eine Rendite-Wohnanlage erreicht werden. Seit einigen Jahrhunderten sind Immobilien das geeignete Anlagevehikel und bedeuten über viele Jahre Stabilität und Sicherheit. In den vorangegangenen 10 Jahren sank die Aussicht, um mit normalen Appartements eine angemessene Gewinnspanne zu schaffen. In voraussehbarer Zeit werden immer weniger Immobilien von Kaufpreissteigerungen Anteil haben. Die über dem Durchschnittswert liegenden beträchtlichen Gewinnspannen und tendenziell geringen Gefahren sind andere Punkte, die für eine Investition in Wohnformen für Pensionäre sprechen. Die Großanleger erzielen schon seit zahlreichen Monden glänzende Einnahmen. Einer Großzahl an Privatanlegern ist sie indessen noch eine relativ unbekannte Anlageform. Schließlich handelt es sich hier um herausragende Geldanlagechanceen mit zukünftig absolut hochspannender Gewinnspanne.

Das Vermögenshaus

Der Trend dieser Jahre: Kapitalanlage in Altersheim in Köln, nicht zuletzt sondern auch weil kalkulierbar wird, dass die älter werdende und zugleich länger lebende Einwohnerschaft dazu führt, das zukünftig heute abrufbare Platzkapazitäten nicht reichen werden.

Pflegeheime zählen zu den sichersten und zugleich gefragten Renditebringern. Aus welchem Grund könnten Sie sich fragen? Die Antwort ist leicht. Wer als Kapitalanleger hier Kapital einbringt, genießt neben einer angemessenen Gewinnmarge von zahlreichen anderen Vorteilen, die sich durchaus sehen lassen können.

Pflegeheime können lokale Pflegeeinrichtungen sein. Jene gehören als sogenannte Wohlfahrtsimmobilien zu den staatlich legitimierten Geldanlagen die aus heutiger Sicht förderungsfähig sind. In diesen Bereich gehören jedenfalls Alten-Wohnheime, betreutes Leben ebenso stationäre Pflegeeinrichtungen.

  • Ständige Mieten
    Der Pachtvertrag wird mit einem Generalmietvertrag bei einer Vertragslaufzeit von oftmals 20 Jahren vereinbart. Fast immer besteht die gesicherte Aussicht diesen Vertrag durch eine Verlängerungsoption um zumeist je nach Ggestaltung des Mietvertrages 5 – 10 Jahre fortzuführen. Auch bei einem Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit muss der Vermieter, so gilt dies jedenfalls bei förderungswürdigen stationären Pflegeimmobilien, nicht auf die Mieteinnahmen verzichten.
  • Geförderte Anlageform
    Es gibt Unterschiede zwischen nichtförderungswürdigen und förderfähigen Pflegeeinrichtungen. Eine staatliche Förderung kann immer ausschließlich bei förderfähigen Pflegeimmobilien hinzugerechnet werden. Dazu zählen Hospize, Behindertenheime, stationäre Pflegewohnheime, psychiatrische Einrichtungen. Bei einem eventuellen Leerstand der Pflegeimmobilie oder beim Eintritt der Zahlungsunfähigkeit des Heimbewohners muss bei förderfähigen Pflegeappartments nicht auf die Pachteinnahmen verzichtet werden. In diesem Fall springen staatliche Stellen (nämlich die Sozialbehörden) ein und übernimmt die Mietzahlung. Jedoch nicht alle Wohnformen sind förderfähig. Zu den nichtförderungswürdigen Immobilien gehören Wohnformen wie das altersgerechte, betreute und Service-Wohnen. Bei dieser Form der Pflegeimmobilie kann der Investor nicht auf staatliche Mittel zurückgreifen.
  • Günstiges Preisniveau!
    Pflegeimmobilien können je nach Größe zu einem Preis zwischen 80.000 und etwa 300.000 EUR erworben werden. Günstige Zinssätze und wie bereits erklärt Renditen führen zu einem geringen Eigenanteil der vom Käufer zu zahlen ist. Hinzu kommt die schon seit einigen Jahren niedrigen Baufinanzierungszinsen wirken sich insgesamt sehr positiv für jede mehrjährige Finanzierung aus.
  • Mindestrendite Immobilien
    Investition in „Mindestrendite Immobilien“ zeichnet sich als unvergleichliche Idee zur Geldanlage aus. Durch die Hebelung des genutzten eigenen Kapitals durch die Finanzierung führt es zu einer eindeutig über der Inflation liegenden Gewinnmarge und dies bei in demselben Augenblick hoher Sicherheit.
  • Standortsicherheit
    Noch bevor es zum ersten Bauabschnitt für eine Pflegeimmobilie kommt, sind bereits für den geplanten Standort ausführliche Standortgutachten durchgeführt. Nur dann wenn eine solche Beurteilung die Rentabilität der Pflegeeinrichtung anhand verschiedener Faktoren sichern, wird hier in absehbarer Zukunft in Seniorenwohnungen investiert werden können.
  • Schutz vor Abwertung
    Üblicherweise sind die Mietverträge an Inflation zu koppeln. Das bedeutet, dass die Miete in regelmäßigen Intervallen an den steigenden Preisindex angepasst wird. Zumeist sind die Zeitspannen über fünf Jahre angelegt.

So berechnet sich die Rendite Ihrer Pflegeimmobilien

Sie interessieren sich für die rentable Anlagemöglichkeit einer Altenwohnung? Dann nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf. Wir freuen uns auf Sie!

Pflegeimmobilie, Ferienhaus oder Baudenkmal – welche Art der Anlage für Sie die richtige ist, welche Schritte unternommen und welche Fragen geklärt werden müssen wir beraten Sie in allen Bereichen und finden für Sie die passende Immobilie. Wir freuen uns darauf, mit Ihnen gemeinsam an Ihrer sorgenfreien Zukunft zu arbeiten.

Köln

Pflegeimmobilie als Altersvorsorge

Die traurige Realität sieht wie folgt aus: Die Deutschen sparen für das Alter nicht nur zu wenig, sondern auch falsch. Jeder Zweite beschäftigt sich nur am Rande oder gar nicht mit dem Thema Altersvorsorge.

Doch in der nahen Zukunft gilt: Es droht eine massive Versorgungslücke, denn die gesetzliche Rente allein wird nicht reichen. Nur mit zusätzlicher privater Vorsorge kann der Lebensstandard im Alter gehalten werden.

Doch wie sieht die aktuelle Situation aus? Sparen in Lebens- und Rentenversicherungen? Sparbriefe und Rentenfonds rentieren um Null. Falls doch noch eine Mini-Rendite heraus kommt, wird sie von der Inflation aufgefressen. Die Alternative: Anlage in Aktien, Fonds und Zertifikaten, führt bei vielen zu Stirnrunzeln und an Erinnerungen an die T-Aktie. Zu groß für viele das Risiko.

Warum es sich jetzt lohnt in Pflegeimmobilien zu investieren

Pflegeimmobilien gehören zu den sichersten Geldanlagen der heutigen Zeit. Warum wirst du Dich nun zu recht fragen. Die Antwort darauf ist leicht. Wer in diesem Fall Kapital anlegt, lebt abgesehen von der guten Rendite von vielen weiteren Vorzügen, die sich durchaus sehen lassen können. Pflegeimmobilien können lokale Pflegeeinrichtungen sein. Diese sind als Sozialimmobilien staatlich  förderungswürdig. Dazu zählen beispielsweise Alten-Wohnheime, betreutes Wohnen wie auch stationäre Pflege-Einrichtungen.

Im aktuellen Artikel sieht du, aus welchem Grund du den Wachstumsmarkt „Pflegeimmobilien“ in Betracht ziehen solltest, falls du in Immobilien anlegen möchtest.

Pflegeimmobilien: ein Investment in dieser Zeit

Jetzt in den Wachstumsmarkt Pflegeimmobilien investieren, zahlt sich aus.

Zumindest besteht schon heutzutage ein starker Pflegenotstand. So erreichen zum Beispiel viele Menschen ein wesentlich höheres Lebensalter, als dies früher der Fall war. Dementsprechend steigt in nachfolgender Zeit natürlich ebenfalls die Anzahl an Pflegebedürftigen weiterhin an.

Eine Geldanlage in ein Altersheim oder einer Pflegeimmobilie verspricht dir ausgezeichnete Renditen.

Pflegeimmobilien offerieren einem als Kapitalanlage auf hervorragende Art weitere Erträge und Perspektiven, da solche Institutionen in der Zukunft weiter benötigt werden. Durch den demografischen Wandel ist bereits heute absehbar, dass in den nächsten 30-40 Jahren die Anzahl benötigter Pflegeplätze weiter stark steigen wird.

Auch ergibt derzeit dies Niveau solcher Zinsen bei Immobilienkäufe hinauf dem absoluten Tiefststand, sodass einem dafür beispielsweise des Weiteren die Aufnahme durch einem Darlehen lohnen mag. Hierbei empfiehlt es sich indes, die Angebote von diversen Bankgesellschaften einzuholen, weil jene differenzieren einem häufig merklich voneinander. Im folgenden habe ich welche 6 wichtigsten Ratschläge bei eine Immoblienfinanzierung vorhanden.
Welche Vorteile sprechen für eine die andere und umgekehrt

Immobilien gelten allgemein wie die sichere Geldanlage. Zu diesem Zweck befördern Pflegeimmobilien noch weitere positive Aspekte mit.

So wird es möglich sein zum Exempel jedes Jahr anhand der festen Marge seitens grundsätzlich restlich fünf % rechnen. Da welche Gewinnmarge Objekt- wie auch standortabhängig ist, sein können deshalb ebenfalls größere Beträge sehr wohl möglich. Zu diesem Zweck handelt es sich da um die Geldanlage mit Staatsgarantie.

Bei euch als Abnehmer sowie Geldgeber in das Pflegeheim fällt in keinster Weise ein Verwaltungs- noch das Instandhaltungsaufwand an. Außerdem ergibt sich weder das Verbindung zu einen Mietern, noch ein Leerstands-Risiko, denn hierfür wird der Betreiber zuständig.

Weiterhin profitierst du in diesem Fall von steuerlichen Vorzügen, welche sich als Abschreibungsmöglichkeiten oder ebenfalls Steuer-Rückerstattung auszahlen. Dazu gelangt, daß die Liegenschaft entsprechend 10 Altersjahren steuerfrei wird. Durch die laufende Anpassung der Mietverträge existiert sogar Inflationsschutz. Hierbei orientiert einem welche Anpassung allgemein am Verbraucherindex.

Beim Kauf von Seiten Pflegeimmobilien erhälst du eine Absicherung mit den Anmeldung in das Grundbuch, ebenso wie dies zum Beispiel fernerhin bei der Anschaffung einer Eigentumswohnung so ist. In der Konsequenz zuständig sein dir alle Rechte, damit du außerdem à Immobilie auch an deine Nachwuchs verschenken, anheimstellen beziehungsweise abermals vertreiben könntest. Darüber hinaus entfällt beim Kauf für gewöhnlich welche Makler Courtage, da hier das direkter Kontakt zu dem jeweiligen Provider vorhanden ist.

Das weiterer Vorteil der Pflegeimmobilien ist, daß der Eigentümer des Objekts wie auch deren Familienangehörige ebenfalls das bevorzugtes Belegungsrecht bekommen.

Solltest du daher selber oder das Angehöriger deiner Angehörige pflegebedürftig sein, antrittst Sdu absolut nicht erst an das Ende der Warteliste, sondern erfreut sich eine vorrangige Therapie. Bei dem Erwerb seitens Pflegeimmobilien ist häufig auch eine komplette Kaufpreis-Finanzierung möglich.
Pflegeimmobilien im eigenen Besitz

Ein Altersheim und Pflegeimmobilien, welche du absolut nicht veräußernst, sondern selbst behälst, sind dadurch die hervorragende Geldanlage.

Diese offerieren nicht allein verdongeln Inflationsschutz, stattdessen sein können ebenfalls konjunkturunabhängig. Aufgrund dessen erhälst du hiermit nicht allein für welche Gegenwart, stattdessen für die Zukunft eine verlässliche Einnahmequelle.

Dazu kommt, daß für Pflegewohnungen grundsätzlich Neubauten gekauft werden. D. h., daß du dir im Normalfall binnen der nächsten Jahr keinerlei Gedanken über möglicherweise zukünftige Sanierungs- oder Renovierungskosten machen musst.

Dieser Besitz einer solchen Immobilie ist somit die gute Geldanlage, die sich auch in reflexive Zukunft bezahlt sind.

Im Gegensatz zu einer eigenen Wohnungsvermietung sollte du für Pflegeimmobilien absolut nicht durch Mietausfällen rechnen.

Weil sogar wenn Wohnungen leerstehen, getilgt der Inhaber die Miete an dich als Besitzer. Dadurch bist du in solcher Lage mit ständigen Mieteinnahmen erwarten. Darüber hinaus legt du in diesem Fall nicht zuletzt auch in eine Immobilie ja sogar dadurch ebenfalls in das Gegenstand, deren Wert steigt.
Resümee zu Pflegeimmobilien wie Anlageform
Aufgrund der vielen Vorteile ist es empfehlenswert, wenn du bei der Suche entsprechend der guten Geldanlage auch den Kauf von Pflegeimmobilien in Erwägung ziehst. Weil selbst im hohen Lebensalter profitierst du in diesem Fall nach wie vor von den diversen Vorteilen des solchen Objekts.

Wenn du bereits Erlebnisse durch Kapitalanlage in ein Pflegeheim besitzt, beziehungsweise nach zu dem Zeitpunkt, als vor Ansuchen zu dem Themenbereich haben, so freue ich meinerseits mich hinauf das Stellungnahme!

In Pflegeimmobilien investieren. Warum? Und vor allem lohnt das?

Warum in Pflegeimmobilien investieren?

Ein Trend der letzten Zeit: Investition in Pflegeimmobilien – nicht zuletzt wegen des demografischen Wandels, wir leben immer länger, damit einher geht ein steigender Bedarf an Pflegeplätzen. Für viele Privatinvestoren noch immer relativ unbekanntes Anlageobjekt – für professionelle Investoren wie Banken, Versicherungen, Fonds und größere Family Offices schon seit den 80-er Jahren des letzten Jahrhunderts ein erfolgreiches Anlagevehikel. In der Finanzbranche gilt damit die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien schon seit einiger Zeit als eine sichere und zukunftsorientierte Anlageform.

Viele Deutsche legen in Zeiten unsicherer Finanzmärkte ihr Geld lieber in solides Betongold an, als in spekulative Finanzprodukte. Die überdurchschnittlich hohen Renditen und vergleichsweise geringen Risiken sind weitere Faktoren, die für eine Investition in Wohnformen für Senioren sprechen.

Es ist einer der wenigen Sektoren für den noch auf Sicht von Jahrzehnten mit einem stetig steigenden Anlagevolumen zu rechnen ist.

Pflegeimmobilien: Investition in einen Zukunftsmarkt

Pflegeimmobilien sind ein konjunkturunabhängiges Investment und zugleich inflationssicheres Finanzprodukt am Zukunftsmarkt Pflege. Und dies mit Renditen, die über der Vier-Prozent-Marke liegen.

Angaben des Statistischen Bundesamtes verdeutlichen: Im Jahr 2013 lebten 4,4 Millionen 80-Jährige und Ältere in Deutschland, dies entsprach 5,4 % der Bevölkerung. Ihre Zahl wird kontinuierlich steigen und mit ca. 10 Millionen im Jahr 2050 den bis dahin höchsten Wert erreichen.

Der Bevölkerung im Erwerbsalter werden künftig immer mehr Seniorinnen und Senioren gegenüberstehen. Das zahlenmäßige Verhältnis von potenziellen Empfängern von Leistungen der Alterssicherungssysteme zu den potenziellen Erbringern dieser Leistungen wird sich folglich verschlechtern. Im Jahr 2013 entfielen auf 100 Personen im Erwerbsalter von 20 bis unter 65 Jahren 34 Personen, die 65 Jahre und älter waren. Im Jahr 2060 wären es nach der Variante „kontinuierliche Entwicklung bei schwächerer Zuwanderung“ 65 ältere Menschen.
Zwar verlängert sich auch der Zeitraum der gesunden Jahre, doch mit der Zahl an Hochbetagten steigt seit Jahren auch die Zahl der Pflegebedürftigen. Heute sind es 2,5 Millionen Bundesbürger, bis 2020 wird die Zahl wohl auf 2,9 Millionen zunehmen. 2030 könnten es bereits 3,5 Millionen sein. Die allermeisten werden zwar zu Hause gepflegt, aber fast ein Drittel lebt in Heimen.

Durch diese rasante Entwicklung wird ein erhebliches Problem auf die Gesellschaft zukommen. Spezialisten prognostizieren eine Pflegeplatzunterversorgung in weiten Teilen Deutschlands. Weitere Neubauten werden nötig sein.

Pflegeimmobilien: Chancen als Kapitalanlage

Ein Investment in eine Pflegeimmobilie ist mehr als nur eine Geldanlage.
Es ist ein gesellschaftlich sinnvolles Anlageprodukt, denn es hilft zugleich pflegebedürftigen Senioren ihren Lebensabend in einer hochwertigen Pflegeimmobilie zu verbringen. Durch die Aufteilung der Pflegeeinrichtungen nach dem Wohneigentumsgesetz haben Sie als Käufer die Möglichkeit, die grundbuchlich eingetragene Immobilie zu vererben oder weiter zu verkaufen. Denn im Gegensatz zur Anlage in einem Fonds, erhalten Sie als Käufer einen sachlichen Gegewert.
Die Betreibergesellschaft an die Sie Ihr Pflegeappartement verpachten, schließt zumeist einen 20-jährigen Pachtvertrag mit anschließender Verlängerungsoption. Sie als Eigentümer erhalten über diese Zeit eine monatliche Miete – auch dann wenn das Pflegeappartement einmal nicht bewohnt sein sollte. Entsprechend der Inflationsentwicklung wird die Miete laufend angepasst (so genannter Indexierungsvertrag). Dabei trägt die Betreibergesellschaft als Pächterin alle Kosten für Heizung, Wasser, Strom und laufende Abgaben, sogar für Schönheitsreparaturen und Instandhaltung. Die Vermietung der Appartements gehört ebenfalls zur Aufgabe des Betreibers: Sie als Investor haben keinen Mieterkontakt.
Schon heute suchen viele Pflegebedürftige einen Pflegeplatz. Lange Wartelisten oft bereits auf Jahre gefüllt beweisen, dass viele Pflegeheime überfüllt sind. Das wirkt sich auch auf die Preise aus, denn seit Jahren kennen die Preise nur eine Richtung: steigend. Auch die Mieten für Pflegeappartements steigen sukzessive an. Eine Investition in Pflegeimmobilien hat einige Vorteile gegenüber der Investition in normale Immobilien. Anfang der 90er Jahre war das Errichten von Pflegeplätzen hauptsächlich Aufgabe von Kommunen und gemeinnützigen Trägern. Erst als der Markt für private Investoren geöffnet wurde, entstanden modernere, architektonisch ansprechendere und neu konzeptionierte Pflegeimmobilien, die Privatinvestoren als Kapitalanlage erwerben können.
„Reich in Rente“ – mit diesem Slogan warben Banken und Finanzdienstleister vor wenigen Jahren noch für ihre Anlageprodukte zur Altersvorsorge. Doch mit Lebensversicherungen, Sparbriefen oder Rentenfonds wird heute niemand mehr reich. Die historisch niedrigen Zinsen werden von der Inflation aufgefressen. Und mit Aktien, Fonds und Zertifikaten mögen sich immer noch die wenigsten Deutschen beschäftigen. Zu groß scheint vielen das Risiko.

Die Vorteile einer Pflegeimmobilie als Investment im Überblick

  • attraktive Renditen
    Mietrendite zwischen vier bis sechs Prozent, bezogen auf den Kaufpreis. Zusätzlich Steuervorteile, bringen eine Gesamtrendite nach Steuern zwischen drei und fünf Prozent.
  • garantierte Einnahmen über längeren Zeitraum
    Mietverhältnis in Form Generalmietvertrag, oft mit einer Laufzeit von 20 Jahren und länger.
  • Einnahme auch bei eventuellem Leerstand
    Im Generalmietvertrag festgelegt.
  • eventuell staatliche Förderung
    als Sozialimmobilie im Rahmen des Sozialgesetzbuches förderungswürdig
  • Schutz vor Inflation
    Preisanpassungsklausel (Indexierung) in Mietverträgen

Risiken bei einer Pflegeimmobilie als Investment

Wo Licht, da auch Schatten. Es geht nicht ohne jegliche Risiken. Auch bei einer Kapitalanlage in Pflegeappartements. Eines der Risiken besteht darin, dass z.B. der Betreiber eines Pflegeheimes konkurs gehen könnte. In der Praxis geschieht dies zwar relativ selten, aber es fehlen dann die einkalkulierten Mieteinnahmen bis ein neuer Betreiber gefunden wurde.

Für kurz- und mittelfristig orientierte Kapitalanlager ist ein Investment in ein Pflegeappartement ebenso nicht empfehlenswert, denn hier sollte mit einem Anlagezeitraum von mindestens 10 Jahren kalkuliert werden.

Weitere wesentliche Risiken sind:

  • steuerliche Risiken durch Änderung in der Gesetzgebung und der eigenen individuellen Rahmenbedingungen
  • Zinsrisiken in der Finanzierung (zu kurze Zinsfestschreibung bei stark steigenden Zinssätzen)
  • ungünstige Veränderungen des direkten Umfelds der Immobilie
  • unvorteilhafte Veränderungen des Standortes

 In Pflegeimmobilien Investieren, Warum In Pflegeimmobilien Investieren

Pflegeimmobilien Rendite

Pflegeimmobilien – Hohe Rendite & Hohe Sicherheit?

Die Rendite bei Pflegeimmobilien ist von mehreren Faktoren abhängig. Ganz allein also nach der Rendite zu schauen ist vielleicht ein suboptimaler Ansatz.

Welche Fallen beim Kauf einer Pflegeimmobilie lauern – und wie Sie diese vermeiden!
Wenn die Pflegeimmobilie ausschließlich nach der Höhe der Rendite ausgesucht wird, dann gehen Sie vielleicht bereits der ersten Falle auf den Leim. Denn die Baukosten allein sind deutschlandweit ziemlich gleich, auch wenn im Nord-Süd-Gefälle da einige Prozente im absoluten Betrag an Differenz vorhanden sein mögen. Einer der dabei aber besonders ins Gewicht fallenden Kostenunterschiede ist der Kaufpreis von Grund und Boden für eine Pflegeimmobilie. Auf dem „flachen Lande“ und außerhalb der Ballungszentren  sind die Kaufpreise von Grund und Boden für eine solche Immobilie häufig erheblich günstiger als in in zentralen Lagen von Großstädten oder Ballungszentren mit hoher Bevölkerungsdichte. Dies allein mag noch keinen Unterschied ausmachen, wenn die Standortanalyse und sorgfältige Bedarfsplanung eine möglichst hohe Auslastung erwarten lassen.

Also: Die Anzahl der zu erschaffenden Pflegeplätze muss bedarfsgerecht sein und zur Altersstruktur der Bevölkerung in dieser Region passen.
PS: Blick „über den Tellerrand“ nicht vergessen. Wie gut sind die Verkehrsanbindung, gibt es in der nahen Umgebung ausreichend Möglichkeiten für die Bewohner des Pflegeheimes und ihren Besuchern, um zu spazieren, gibt es Restaurants, ein nettes Cafe, einen Park, großzügig gestaltete Grünflächen – und last but not least, wie ist es um Lärm- und Abgas-Emissionen bestellt? So wie wir selbst alle gern wohnen würden, so sollte es den Bewohnern einer Pflegeimmobilie auch gehen – sie sollen sich darin wohlfühlen.

Prüfung des Betreibers Ihrer Pflegeimmobilie

Richtig, denn Rendite ist nicht alles. Eine Pflegeimmobilie ist eine so genannte „Betreiberimmobilie“, bedeutet, der Betreiber der Pflegeeinrichtung ist Ihr künftiger Mieter. Zusammen mit den anderen Miteigentümern bilden Sie eine Eigentümergemeinschaft und haben mit dem Betreiber einen Pachtvertrag, der oftmals 20 Jahre oder auch länger läuft.

Für Sie ist damit wichtig, dass der Betreiber solvent und wirtschaftlich stabil ist. Eine langjährige Erfahrung am Pflegemarkt und z.B. der Betrieb von mehreren Einrichtungen oft auch in der gleichen Region, können Ihre Risiken bezüglich Zahlungsverzug oder ~ausfall ganz erheblich reduzieren.

Lage, Lage, Lage

Im Gegensatz zur klassischen Eigentumswohnung gelten für den Standort einer Pflegeimmobilie andere Faktoren bzw. sind diese anders zu gewichten. Für eine Eigentumswohnung mag gelten:

  1. Lage in Stadt oder Region (Großstadt/Ballungszentrum oder draußen auf dem Lande)
  2. Mikrolage (damit die unmittelbare Umgebnung)
  3. Lage innerhalb des Hauses (z.B. Erd- oder Dachgeschoß)

Für eine Pflegeimmobilie sind diese Kriterien anders zu gewichten:

Zu 1.) Hier ist der Bedarf an Pflegeplätzen für den Standort wichtiger als die Frage, ob es sich um eine Großstadt mit großen Arbeitgebern in der Nähe handelt.
Zu 2.) Wichtiger ist dabei, ob in fußläufiger Nähe, Restaurants, ein Cafe, ein Park… also Möglichkeiten vorhanden sind, die es den Bewohnern und ihren Gästen erlauben auch am Leben außerhalb der Pflegeeinrichtung teilzuhaben.
Zu 3.) Unwichtig, denn ob Dachgeschoß oder 1. Etage, Ausrichtung nach Norden, Süden, Osten, Westen, für alle Pflegeappartements gibt es den passenden Bewohner.
Für eine selbst bewohnte Eigentumswohnung mag man zwar gern einen Balkon in Süd-West-Ausrichtung haben, doch dies kann z.B. bei einem Pflegeappartement im Sommer bei 30 Grad eher unangenehm sein, insbesondere dann, wenn der Bewohner bettlägerig ist.

Unabhängig davon sind allein durch die hohe Belegungsquote, außer eventuell bei einer Erstbelegung, die große Auswahl an freien Pfelgeappartements nicht zu erwarten. Wer nicht mit der völligen Umkehr der Demografie rechnet, wird mir zustimmen, mit Leerständen in Pflegeheimen und Seniorenresidenzen ist nicht zu rechnen.

Übrigens, ganz unabhängig davon, ob Ihre Pflegeimmobilie belegt ist oder vorübergehend leer steht. Sie erhalten in jedem Fall die vereinbarte Miete!

Verwechseln von Pflegeimmobilie und betreutem Wohnen

Eine Pflegeimmobilie, damit also eine Sozialimmobilie, ist im Rahmen des Sozialgesetzbuches (SGB XI – Sozialgesetzbuch – Elftes Buch – Soziale Pflegeversicherung) förderungswürdig, weil, sofern der Bewohner des Pflegeappartements bei nicht ausreichender Zahlungsfähigkeit – oder seine nahen Verwandten nicht für die Zahlung herangezogen werden können – an dieser Stelle der Staat einspringen muss.

Vorteil: Der Betreiber kann sich damit darauf verlassen, dass er für ein belegtes Pflegeappartement immer Miete bekommt.

Betreutes Wohnen hingegen ist nicht förderungswürdig, es gibt keine staatliche Refinanzierung für die Mieten und ein Mietausfallrisiko entspricht dem einer klassischen Eigentumswohnung in freier Vermietung.

Ausnahme: Wohnungen, die sich im gleichen Gebäude wie die Pflegeappartements befinden. Hier gilt, diese werden ebenso vom Vertreiber vermietet und mit diesem haben Sie als Eigentümer den Pachtvertrag geschlossen.

Sollten Sie also mit der Investition in betreutes Wohnen liebäugeln, dann prüfen Sie ob die Vermietung und das Management gesichert sind. Es gilt, nur mit einem langjährigen Pachtvertrag (analog zu einem Pflegeappartement) lässt sich das Risiko eines Mietausfalls reduzieren.

Fehler bei der Immobilienfinanzierung Ihrer Pflegeimmobilie

Wie bei vielen anderen Immobilienfinanzierungen führt oft der erste Weg zur Hausbank. Jahrelang ist dort vielleicht schon Ihr eigenes Haus finanziert, das Konto läuft dort zeit Jahrzehnten. Doch leider ist es nicht selten, dass die Bank nicht bereit ist, die Finanzierung für ein Pflegeappartement zu begleiten.

Dies kann in vielen Punkten liegen, hier in Kurzaufzählung die häufigsten:
– die Bank finanziert keine 1-Zimmer-Appartements
– die Finanzierungssumme ist zu klein (oft durch hohe Eigenkapitalanteile und/oder der Kombinationsmöglichkeit mit KfW-Mitteln (Kreditanstalt für Wiederaufbau)
– es ist nicht möglich Gewerbe- oder Betreiberimmobilen darzustellen

Übrigens, je geringer die zu finanzierende Summe, umso weniger Provision verdient Ihr Hausbankberater. Also nicht wundern.
Oft genug wurde uns auch schon bestätigt, dass nun das Investment in eine Pflegeimmobilie schlecht geredet wird. Die Empfehlung doch lieber in eine klassische Eigentumswohnung – am besten direkt von der Bank – zu investieren bringt da dem Bankberater mehr Ertrag.

Wichtiger Tipp

Suchen Sie sich einen unabhängigen Finanzierungsberater. Ein Spezialist, der nicht nur die Bedingungen und Konditionen einer Bank, sondern von vielen verschiedenen Instituten offerieren kann.
In Verbindung mit Informationen zu Sonderkontingenten und besonderen Aktionen kann Ihnen dies zusätzlichen Vorteil sichern. Spezialisten nehmen sich auch oft an Wochenenden oder nach dem Feierabend Zeit für Sie.

Achtung! Lassen Sie sich immer bestätigen, dass für ein Finanzierungsangebot zunächst keine Schufaanfrage erfolgt! Sie könnten sonst Ihr Scoring bei Schufa und Co. verschlechtern – bis hin zur kompletten Ablehnung.

Ein Finanzierungsprofi weiß sehr genau, wie „Banken ticken“, weiß welche Unterlagen benötigt werden, wie diese aufzubereiten sind, damit zu guter Letzt alles reibungslos funktioniert.

Weitere Faktoren, die zu beachten sind

Der Bauträger sollte Erfahrung mit dem Bau von Pflegeheimen bzw. Sozialimmobilien haben und entsprechende Referenzen vorweisen können.

Es geht dabei um mehr, als eine Immobilie behinderten- und altengerecht zu erstellen. Dazu gehören der Umgang mit den zuständigen Behörden, Wissen um besondere Vorschriften und Auflagen. Denn Verzögerungen bei der Fertigstellung können für den Bauträger sehr teuer werden – im schlimmsten Fall ist dadurch die entgültige Fertigstellung der gesamten Pflegeimmobilie gefährdet. Fragen Sie, ob das Projekt durchfinanziert ist, denn damit kann der Bauträger unabhängig der Geschwindigkeit des Abverkaufs den Bau im geplanten Zeitraum realisieren.

Wie beim klassischen Mehrfamilienhaus gibt es auch bei Pflegeimmobilien eine Hausverwaltung, die die typischen Aufgaben übernimmt. Auch die Qualität einer Hausverwaltung kann den wirtschaftlichen erfolg einer Pflegeimmobilie maßgeblich beeinflussen. Daher ist es wichtig, dass es sich bei der Hausverwaltung um eine Firman handelt, die bereits Pflegeheime betreut und ausreichend Erfahrung mit Pflegebetreibern vorweisen kann.