In Pflegeimmobilien investieren. Warum? Und vor allem lohnt das?

Warum in Pflegeimmobilien investieren?

Ein Trend der letzten Zeit: Investition in Pflegeimmobilien – nicht zuletzt wegen des demografischen Wandels, wir leben immer länger, damit einher geht ein steigender Bedarf an Pflegeplätzen. Für viele Privatinvestoren noch immer relativ unbekanntes Anlageobjekt – für professionelle Investoren wie Banken, Versicherungen, Fonds und größere Family Offices schon seit den 80-er Jahren des letzten Jahrhunderts ein erfolgreiches Anlagevehikel. In der Finanzbranche gilt damit die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien schon seit einiger Zeit als eine sichere und zukunftsorientierte Anlageform.

Viele Deutsche legen in Zeiten unsicherer Finanzmärkte ihr Geld lieber in solides Betongold an, als in spekulative Finanzprodukte. Die überdurchschnittlich hohen Renditen und vergleichsweise geringen Risiken sind weitere Faktoren, die für eine Investition in Wohnformen für Senioren sprechen.

Es ist einer der wenigen Sektoren für den noch auf Sicht von Jahrzehnten mit einem stetig steigenden Anlagevolumen zu rechnen ist.

Pflegeimmobilien: Investition in einen Zukunftsmarkt

Pflegeimmobilien sind ein konjunkturunabhängiges Investment und zugleich inflationssicheres Finanzprodukt am Zukunftsmarkt Pflege. Und dies mit Renditen, die über der Vier-Prozent-Marke liegen.

Angaben des Statistischen Bundesamtes verdeutlichen: Im Jahr 2013 lebten 4,4 Millionen 80-Jährige und Ältere in Deutschland, dies entsprach 5,4 % der Bevölkerung. Ihre Zahl wird kontinuierlich steigen und mit ca. 10 Millionen im Jahr 2050 den bis dahin höchsten Wert erreichen.

Der Bevölkerung im Erwerbsalter werden künftig immer mehr Seniorinnen und Senioren gegenüberstehen. Das zahlenmäßige Verhältnis von potenziellen Empfängern von Leistungen der Alterssicherungssysteme zu den potenziellen Erbringern dieser Leistungen wird sich folglich verschlechtern. Im Jahr 2013 entfielen auf 100 Personen im Erwerbsalter von 20 bis unter 65 Jahren 34 Personen, die 65 Jahre und älter waren. Im Jahr 2060 wären es nach der Variante „kontinuierliche Entwicklung bei schwächerer Zuwanderung“ 65 ältere Menschen.
Zwar verlängert sich auch der Zeitraum der gesunden Jahre, doch mit der Zahl an Hochbetagten steigt seit Jahren auch die Zahl der Pflegebedürftigen. Heute sind es 2,5 Millionen Bundesbürger, bis 2020 wird die Zahl wohl auf 2,9 Millionen zunehmen. 2030 könnten es bereits 3,5 Millionen sein. Die allermeisten werden zwar zu Hause gepflegt, aber fast ein Drittel lebt in Heimen.

Durch diese rasante Entwicklung wird ein erhebliches Problem auf die Gesellschaft zukommen. Spezialisten prognostizieren eine Pflegeplatzunterversorgung in weiten Teilen Deutschlands. Weitere Neubauten werden nötig sein.

Pflegeimmobilien: Chancen als Kapitalanlage

Ein Investment in eine Pflegeimmobilie ist mehr als nur eine Geldanlage.
Es ist ein gesellschaftlich sinnvolles Anlageprodukt, denn es hilft zugleich pflegebedürftigen Senioren ihren Lebensabend in einer hochwertigen Pflegeimmobilie zu verbringen. Durch die Aufteilung der Pflegeeinrichtungen nach dem Wohneigentumsgesetz haben Sie als Käufer die Möglichkeit, die grundbuchlich eingetragene Immobilie zu vererben oder weiter zu verkaufen. Denn im Gegensatz zur Anlage in einem Fonds, erhalten Sie als Käufer einen sachlichen Gegewert.
Die Betreibergesellschaft an die Sie Ihr Pflegeappartement verpachten, schließt zumeist einen 20-jährigen Pachtvertrag mit anschließender Verlängerungsoption. Sie als Eigentümer erhalten über diese Zeit eine monatliche Miete – auch dann wenn das Pflegeappartement einmal nicht bewohnt sein sollte. Entsprechend der Inflationsentwicklung wird die Miete laufend angepasst (so genannter Indexierungsvertrag). Dabei trägt die Betreibergesellschaft als Pächterin alle Kosten für Heizung, Wasser, Strom und laufende Abgaben, sogar für Schönheitsreparaturen und Instandhaltung. Die Vermietung der Appartements gehört ebenfalls zur Aufgabe des Betreibers: Sie als Investor haben keinen Mieterkontakt.
Schon heute suchen viele Pflegebedürftige einen Pflegeplatz. Lange Wartelisten oft bereits auf Jahre gefüllt beweisen, dass viele Pflegeheime überfüllt sind. Das wirkt sich auch auf die Preise aus, denn seit Jahren kennen die Preise nur eine Richtung: steigend. Auch die Mieten für Pflegeappartements steigen sukzessive an. Eine Investition in Pflegeimmobilien hat einige Vorteile gegenüber der Investition in normale Immobilien. Anfang der 90er Jahre war das Errichten von Pflegeplätzen hauptsächlich Aufgabe von Kommunen und gemeinnützigen Trägern. Erst als der Markt für private Investoren geöffnet wurde, entstanden modernere, architektonisch ansprechendere und neu konzeptionierte Pflegeimmobilien, die Privatinvestoren als Kapitalanlage erwerben können.
„Reich in Rente“ – mit diesem Slogan warben Banken und Finanzdienstleister vor wenigen Jahren noch für ihre Anlageprodukte zur Altersvorsorge. Doch mit Lebensversicherungen, Sparbriefen oder Rentenfonds wird heute niemand mehr reich. Die historisch niedrigen Zinsen werden von der Inflation aufgefressen. Und mit Aktien, Fonds und Zertifikaten mögen sich immer noch die wenigsten Deutschen beschäftigen. Zu groß scheint vielen das Risiko.

Die Vorteile einer Pflegeimmobilie als Investment im Überblick

  • attraktive Renditen
    Mietrendite zwischen vier bis sechs Prozent, bezogen auf den Kaufpreis. Zusätzlich Steuervorteile, bringen eine Gesamtrendite nach Steuern zwischen drei und fünf Prozent.
  • garantierte Einnahmen über längeren Zeitraum
    Mietverhältnis in Form Generalmietvertrag, oft mit einer Laufzeit von 20 Jahren und länger.
  • Einnahme auch bei eventuellem Leerstand
    Im Generalmietvertrag festgelegt.
  • eventuell staatliche Förderung
    als Sozialimmobilie im Rahmen des Sozialgesetzbuches förderungswürdig
  • Schutz vor Inflation
    Preisanpassungsklausel (Indexierung) in Mietverträgen

Risiken bei einer Pflegeimmobilie als Investment

Wo Licht, da auch Schatten. Es geht nicht ohne jegliche Risiken. Auch bei einer Kapitalanlage in Pflegeappartements. Eines der Risiken besteht darin, dass z.B. der Betreiber eines Pflegeheimes konkurs gehen könnte. In der Praxis geschieht dies zwar relativ selten, aber es fehlen dann die einkalkulierten Mieteinnahmen bis ein neuer Betreiber gefunden wurde.

Für kurz- und mittelfristig orientierte Kapitalanlager ist ein Investment in ein Pflegeappartement ebenso nicht empfehlenswert, denn hier sollte mit einem Anlagezeitraum von mindestens 10 Jahren kalkuliert werden.

Weitere wesentliche Risiken sind:

  • steuerliche Risiken durch Änderung in der Gesetzgebung und der eigenen individuellen Rahmenbedingungen
  • Zinsrisiken in der Finanzierung (zu kurze Zinsfestschreibung bei stark steigenden Zinssätzen)
  • ungünstige Veränderungen des direkten Umfelds der Immobilie
  • unvorteilhafte Veränderungen des Standortes

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