In Pflegeimmobilien investieren. Warum? Und vor allem lohnt das?

Warum in Pflegeimmobilien investieren?

Ein Trend der letzten Zeit: Investition in Pflegeimmobilien – nicht zuletzt wegen des demografischen Wandels, wir leben immer länger, damit einher geht ein steigender Bedarf an Pflegeplätzen. Für viele Privatinvestoren noch immer relativ unbekanntes Anlageobjekt – für professionelle Investoren wie Banken, Versicherungen, Fonds und größere Family Offices schon seit den 80-er Jahren des letzten Jahrhunderts ein erfolgreiches Anlagevehikel. In der Finanzbranche gilt damit die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien schon seit einiger Zeit als eine sichere und zukunftsorientierte Anlageform.

Viele Deutsche legen in Zeiten unsicherer Finanzmärkte ihr Geld lieber in solides Betongold an, als in spekulative Finanzprodukte. Die überdurchschnittlich hohen Renditen und vergleichsweise geringen Risiken sind weitere Faktoren, die für eine Investition in Wohnformen für Senioren sprechen.

Es ist einer der wenigen Sektoren für den noch auf Sicht von Jahrzehnten mit einem stetig steigenden Anlagevolumen zu rechnen ist.

Pflegeimmobilien: Investition in einen Zukunftsmarkt

Pflegeimmobilien sind ein konjunkturunabhängiges Investment und zugleich inflationssicheres Finanzprodukt am Zukunftsmarkt Pflege. Und dies mit Renditen, die über der Vier-Prozent-Marke liegen.

Angaben des Statistischen Bundesamtes verdeutlichen: Im Jahr 2013 lebten 4,4 Millionen 80-Jährige und Ältere in Deutschland, dies entsprach 5,4 % der Bevölkerung. Ihre Zahl wird kontinuierlich steigen und mit ca. 10 Millionen im Jahr 2050 den bis dahin höchsten Wert erreichen.

Der Bevölkerung im Erwerbsalter werden künftig immer mehr Seniorinnen und Senioren gegenüberstehen. Das zahlenmäßige Verhältnis von potenziellen Empfängern von Leistungen der Alterssicherungssysteme zu den potenziellen Erbringern dieser Leistungen wird sich folglich verschlechtern. Im Jahr 2013 entfielen auf 100 Personen im Erwerbsalter von 20 bis unter 65 Jahren 34 Personen, die 65 Jahre und älter waren. Im Jahr 2060 wären es nach der Variante „kontinuierliche Entwicklung bei schwächerer Zuwanderung“ 65 ältere Menschen.
Zwar verlängert sich auch der Zeitraum der gesunden Jahre, doch mit der Zahl an Hochbetagten steigt seit Jahren auch die Zahl der Pflegebedürftigen. Heute sind es 2,5 Millionen Bundesbürger, bis 2020 wird die Zahl wohl auf 2,9 Millionen zunehmen. 2030 könnten es bereits 3,5 Millionen sein. Die allermeisten werden zwar zu Hause gepflegt, aber fast ein Drittel lebt in Heimen.

Durch diese rasante Entwicklung wird ein erhebliches Problem auf die Gesellschaft zukommen. Spezialisten prognostizieren eine Pflegeplatzunterversorgung in weiten Teilen Deutschlands. Weitere Neubauten werden nötig sein.

Pflegeimmobilien: Chancen als Kapitalanlage

Ein Investment in eine Pflegeimmobilie ist mehr als nur eine Geldanlage.
Es ist ein gesellschaftlich sinnvolles Anlageprodukt, denn es hilft zugleich pflegebedürftigen Senioren ihren Lebensabend in einer hochwertigen Pflegeimmobilie zu verbringen. Durch die Aufteilung der Pflegeeinrichtungen nach dem Wohneigentumsgesetz haben Sie als Käufer die Möglichkeit, die grundbuchlich eingetragene Immobilie zu vererben oder weiter zu verkaufen. Denn im Gegensatz zur Anlage in einem Fonds, erhalten Sie als Käufer einen sachlichen Gegewert.
Die Betreibergesellschaft an die Sie Ihr Pflegeappartement verpachten, schließt zumeist einen 20-jährigen Pachtvertrag mit anschließender Verlängerungsoption. Sie als Eigentümer erhalten über diese Zeit eine monatliche Miete – auch dann wenn das Pflegeappartement einmal nicht bewohnt sein sollte. Entsprechend der Inflationsentwicklung wird die Miete laufend angepasst (so genannter Indexierungsvertrag). Dabei trägt die Betreibergesellschaft als Pächterin alle Kosten für Heizung, Wasser, Strom und laufende Abgaben, sogar für Schönheitsreparaturen und Instandhaltung. Die Vermietung der Appartements gehört ebenfalls zur Aufgabe des Betreibers: Sie als Investor haben keinen Mieterkontakt.
Schon heute suchen viele Pflegebedürftige einen Pflegeplatz. Lange Wartelisten oft bereits auf Jahre gefüllt beweisen, dass viele Pflegeheime überfüllt sind. Das wirkt sich auch auf die Preise aus, denn seit Jahren kennen die Preise nur eine Richtung: steigend. Auch die Mieten für Pflegeappartements steigen sukzessive an. Eine Investition in Pflegeimmobilien hat einige Vorteile gegenüber der Investition in normale Immobilien. Anfang der 90er Jahre war das Errichten von Pflegeplätzen hauptsächlich Aufgabe von Kommunen und gemeinnützigen Trägern. Erst als der Markt für private Investoren geöffnet wurde, entstanden modernere, architektonisch ansprechendere und neu konzeptionierte Pflegeimmobilien, die Privatinvestoren als Kapitalanlage erwerben können.
„Reich in Rente“ – mit diesem Slogan warben Banken und Finanzdienstleister vor wenigen Jahren noch für ihre Anlageprodukte zur Altersvorsorge. Doch mit Lebensversicherungen, Sparbriefen oder Rentenfonds wird heute niemand mehr reich. Die historisch niedrigen Zinsen werden von der Inflation aufgefressen. Und mit Aktien, Fonds und Zertifikaten mögen sich immer noch die wenigsten Deutschen beschäftigen. Zu groß scheint vielen das Risiko.

Die Vorteile einer Pflegeimmobilie als Investment im Überblick

  • attraktive Renditen
    Mietrendite zwischen vier bis sechs Prozent, bezogen auf den Kaufpreis. Zusätzlich Steuervorteile, bringen eine Gesamtrendite nach Steuern zwischen drei und fünf Prozent.
  • garantierte Einnahmen über längeren Zeitraum
    Mietverhältnis in Form Generalmietvertrag, oft mit einer Laufzeit von 20 Jahren und länger.
  • Einnahme auch bei eventuellem Leerstand
    Im Generalmietvertrag festgelegt.
  • eventuell staatliche Förderung
    als Sozialimmobilie im Rahmen des Sozialgesetzbuches förderungswürdig
  • Schutz vor Inflation
    Preisanpassungsklausel (Indexierung) in Mietverträgen

Risiken bei einer Pflegeimmobilie als Investment

Wo Licht, da auch Schatten. Es geht nicht ohne jegliche Risiken. Auch bei einer Kapitalanlage in Pflegeappartements. Eines der Risiken besteht darin, dass z.B. der Betreiber eines Pflegeheimes konkurs gehen könnte. In der Praxis geschieht dies zwar relativ selten, aber es fehlen dann die einkalkulierten Mieteinnahmen bis ein neuer Betreiber gefunden wurde.

Für kurz- und mittelfristig orientierte Kapitalanlager ist ein Investment in ein Pflegeappartement ebenso nicht empfehlenswert, denn hier sollte mit einem Anlagezeitraum von mindestens 10 Jahren kalkuliert werden.

Weitere wesentliche Risiken sind:

  • steuerliche Risiken durch Änderung in der Gesetzgebung und der eigenen individuellen Rahmenbedingungen
  • Zinsrisiken in der Finanzierung (zu kurze Zinsfestschreibung bei stark steigenden Zinssätzen)
  • ungünstige Veränderungen des direkten Umfelds der Immobilie
  • unvorteilhafte Veränderungen des Standortes

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Pflegeimmobilien Rendite

Pflegeimmobilien – Hohe Rendite & Hohe Sicherheit?

Die Rendite bei Pflegeimmobilien ist von mehreren Faktoren abhängig. Ganz allein also nach der Rendite zu schauen ist vielleicht ein suboptimaler Ansatz.

Welche Fallen beim Kauf einer Pflegeimmobilie lauern – und wie Sie diese vermeiden!
Wenn die Pflegeimmobilie ausschließlich nach der Höhe der Rendite ausgesucht wird, dann gehen Sie vielleicht bereits der ersten Falle auf den Leim. Denn die Baukosten allein sind deutschlandweit ziemlich gleich, auch wenn im Nord-Süd-Gefälle da einige Prozente im absoluten Betrag an Differenz vorhanden sein mögen. Einer der dabei aber besonders ins Gewicht fallenden Kostenunterschiede ist der Kaufpreis von Grund und Boden für eine Pflegeimmobilie. Auf dem „flachen Lande“ und außerhalb der Ballungszentren  sind die Kaufpreise von Grund und Boden für eine solche Immobilie häufig erheblich günstiger als in in zentralen Lagen von Großstädten oder Ballungszentren mit hoher Bevölkerungsdichte. Dies allein mag noch keinen Unterschied ausmachen, wenn die Standortanalyse und sorgfältige Bedarfsplanung eine möglichst hohe Auslastung erwarten lassen.

Also: Die Anzahl der zu erschaffenden Pflegeplätze muss bedarfsgerecht sein und zur Altersstruktur der Bevölkerung in dieser Region passen.
PS: Blick „über den Tellerrand“ nicht vergessen. Wie gut sind die Verkehrsanbindung, gibt es in der nahen Umgebung ausreichend Möglichkeiten für die Bewohner des Pflegeheimes und ihren Besuchern, um zu spazieren, gibt es Restaurants, ein nettes Cafe, einen Park, großzügig gestaltete Grünflächen – und last but not least, wie ist es um Lärm- und Abgas-Emissionen bestellt? So wie wir selbst alle gern wohnen würden, so sollte es den Bewohnern einer Pflegeimmobilie auch gehen – sie sollen sich darin wohlfühlen.

Prüfung des Betreibers Ihrer Pflegeimmobilie

Richtig, denn Rendite ist nicht alles. Eine Pflegeimmobilie ist eine so genannte „Betreiberimmobilie“, bedeutet, der Betreiber der Pflegeeinrichtung ist Ihr künftiger Mieter. Zusammen mit den anderen Miteigentümern bilden Sie eine Eigentümergemeinschaft und haben mit dem Betreiber einen Pachtvertrag, der oftmals 20 Jahre oder auch länger läuft.

Für Sie ist damit wichtig, dass der Betreiber solvent und wirtschaftlich stabil ist. Eine langjährige Erfahrung am Pflegemarkt und z.B. der Betrieb von mehreren Einrichtungen oft auch in der gleichen Region, können Ihre Risiken bezüglich Zahlungsverzug oder ~ausfall ganz erheblich reduzieren.

Lage, Lage, Lage

Im Gegensatz zur klassischen Eigentumswohnung gelten für den Standort einer Pflegeimmobilie andere Faktoren bzw. sind diese anders zu gewichten. Für eine Eigentumswohnung mag gelten:

  1. Lage in Stadt oder Region (Großstadt/Ballungszentrum oder draußen auf dem Lande)
  2. Mikrolage (damit die unmittelbare Umgebnung)
  3. Lage innerhalb des Hauses (z.B. Erd- oder Dachgeschoß)

Für eine Pflegeimmobilie sind diese Kriterien anders zu gewichten:

Zu 1.) Hier ist der Bedarf an Pflegeplätzen für den Standort wichtiger als die Frage, ob es sich um eine Großstadt mit großen Arbeitgebern in der Nähe handelt.
Zu 2.) Wichtiger ist dabei, ob in fußläufiger Nähe, Restaurants, ein Cafe, ein Park… also Möglichkeiten vorhanden sind, die es den Bewohnern und ihren Gästen erlauben auch am Leben außerhalb der Pflegeeinrichtung teilzuhaben.
Zu 3.) Unwichtig, denn ob Dachgeschoß oder 1. Etage, Ausrichtung nach Norden, Süden, Osten, Westen, für alle Pflegeappartements gibt es den passenden Bewohner.
Für eine selbst bewohnte Eigentumswohnung mag man zwar gern einen Balkon in Süd-West-Ausrichtung haben, doch dies kann z.B. bei einem Pflegeappartement im Sommer bei 30 Grad eher unangenehm sein, insbesondere dann, wenn der Bewohner bettlägerig ist.

Unabhängig davon sind allein durch die hohe Belegungsquote, außer eventuell bei einer Erstbelegung, die große Auswahl an freien Pfelgeappartements nicht zu erwarten. Wer nicht mit der völligen Umkehr der Demografie rechnet, wird mir zustimmen, mit Leerständen in Pflegeheimen und Seniorenresidenzen ist nicht zu rechnen.

Übrigens, ganz unabhängig davon, ob Ihre Pflegeimmobilie belegt ist oder vorübergehend leer steht. Sie erhalten in jedem Fall die vereinbarte Miete!

Verwechseln von Pflegeimmobilie und betreutem Wohnen

Eine Pflegeimmobilie, damit also eine Sozialimmobilie, ist im Rahmen des Sozialgesetzbuches (SGB XI – Sozialgesetzbuch – Elftes Buch – Soziale Pflegeversicherung) förderungswürdig, weil, sofern der Bewohner des Pflegeappartements bei nicht ausreichender Zahlungsfähigkeit – oder seine nahen Verwandten nicht für die Zahlung herangezogen werden können – an dieser Stelle der Staat einspringen muss.

Vorteil: Der Betreiber kann sich damit darauf verlassen, dass er für ein belegtes Pflegeappartement immer Miete bekommt.

Betreutes Wohnen hingegen ist nicht förderungswürdig, es gibt keine staatliche Refinanzierung für die Mieten und ein Mietausfallrisiko entspricht dem einer klassischen Eigentumswohnung in freier Vermietung.

Ausnahme: Wohnungen, die sich im gleichen Gebäude wie die Pflegeappartements befinden. Hier gilt, diese werden ebenso vom Vertreiber vermietet und mit diesem haben Sie als Eigentümer den Pachtvertrag geschlossen.

Sollten Sie also mit der Investition in betreutes Wohnen liebäugeln, dann prüfen Sie ob die Vermietung und das Management gesichert sind. Es gilt, nur mit einem langjährigen Pachtvertrag (analog zu einem Pflegeappartement) lässt sich das Risiko eines Mietausfalls reduzieren.

Fehler bei der Immobilienfinanzierung Ihrer Pflegeimmobilie

Wie bei vielen anderen Immobilienfinanzierungen führt oft der erste Weg zur Hausbank. Jahrelang ist dort vielleicht schon Ihr eigenes Haus finanziert, das Konto läuft dort zeit Jahrzehnten. Doch leider ist es nicht selten, dass die Bank nicht bereit ist, die Finanzierung für ein Pflegeappartement zu begleiten.

Dies kann in vielen Punkten liegen, hier in Kurzaufzählung die häufigsten:
– die Bank finanziert keine 1-Zimmer-Appartements
– die Finanzierungssumme ist zu klein (oft durch hohe Eigenkapitalanteile und/oder der Kombinationsmöglichkeit mit KfW-Mitteln (Kreditanstalt für Wiederaufbau)
– es ist nicht möglich Gewerbe- oder Betreiberimmobilen darzustellen

Übrigens, je geringer die zu finanzierende Summe, umso weniger Provision verdient Ihr Hausbankberater. Also nicht wundern.
Oft genug wurde uns auch schon bestätigt, dass nun das Investment in eine Pflegeimmobilie schlecht geredet wird. Die Empfehlung doch lieber in eine klassische Eigentumswohnung – am besten direkt von der Bank – zu investieren bringt da dem Bankberater mehr Ertrag.

Wichtiger Tipp

Suchen Sie sich einen unabhängigen Finanzierungsberater. Ein Spezialist, der nicht nur die Bedingungen und Konditionen einer Bank, sondern von vielen verschiedenen Instituten offerieren kann.
In Verbindung mit Informationen zu Sonderkontingenten und besonderen Aktionen kann Ihnen dies zusätzlichen Vorteil sichern. Spezialisten nehmen sich auch oft an Wochenenden oder nach dem Feierabend Zeit für Sie.

Achtung! Lassen Sie sich immer bestätigen, dass für ein Finanzierungsangebot zunächst keine Schufaanfrage erfolgt! Sie könnten sonst Ihr Scoring bei Schufa und Co. verschlechtern – bis hin zur kompletten Ablehnung.

Ein Finanzierungsprofi weiß sehr genau, wie „Banken ticken“, weiß welche Unterlagen benötigt werden, wie diese aufzubereiten sind, damit zu guter Letzt alles reibungslos funktioniert.

Weitere Faktoren, die zu beachten sind

Der Bauträger sollte Erfahrung mit dem Bau von Pflegeheimen bzw. Sozialimmobilien haben und entsprechende Referenzen vorweisen können.

Es geht dabei um mehr, als eine Immobilie behinderten- und altengerecht zu erstellen. Dazu gehören der Umgang mit den zuständigen Behörden, Wissen um besondere Vorschriften und Auflagen. Denn Verzögerungen bei der Fertigstellung können für den Bauträger sehr teuer werden – im schlimmsten Fall ist dadurch die entgültige Fertigstellung der gesamten Pflegeimmobilie gefährdet. Fragen Sie, ob das Projekt durchfinanziert ist, denn damit kann der Bauträger unabhängig der Geschwindigkeit des Abverkaufs den Bau im geplanten Zeitraum realisieren.

Wie beim klassischen Mehrfamilienhaus gibt es auch bei Pflegeimmobilien eine Hausverwaltung, die die typischen Aufgaben übernimmt. Auch die Qualität einer Hausverwaltung kann den wirtschaftlichen erfolg einer Pflegeimmobilie maßgeblich beeinflussen. Daher ist es wichtig, dass es sich bei der Hausverwaltung um eine Firman handelt, die bereits Pflegeheime betreut und ausreichend Erfahrung mit Pflegebetreibern vorweisen kann.