Rendite bei Vermietung

Wohnimmobilien: Wo Betongold sich noch lohnt

Das Thema für heute:

Die Einnahmen beziehen sich hier auf die Bruttomieten. Diese Kalkulation ist allerdings sehr vereinfacht, da bei der Formel sowohl bei den Mieteinnahmen als auch bei dem Kaufpreis besondere Punkte zu beachten sind. So müssen zum Beispiel auch die Erwerbsnebenkosten wie Notar- und Gerichtskosten und laufende Ausgaben wie Instandhaltungsrücklage und Verwaltung berücksichtigt werden. Nach Subtraktion dieser laufenden Kosten erhält man die Nettomieten und in der Folge die Nettomietrendite vor Steuer. Viele Käufer finanzieren ihre Renditeimmobilie nicht komplett selbst, sondern nehmen hierfür eine Hypothek auf. Dies bezeichnet man ebenfalls als Eigenkapitalrentabilität. Die Eigenkapitalrendite lässt sich durch die Aufnahme einer Grundschuld unter bestimmten Voraussetzungen potenzieren. Der Gewinn lässt sich theoretisch erhöhen, indem beispielsweise die Hälfte des Kaufbetrages über ein Darlehen fremdfinanziert, sofern die Kreditzinsen unterhalb der Rendite (in unserem Beispiel also unter 6 Prozent) liegen. Finanziert man also 100.000 EUR des Kaufpreises zu einem Zinssatz von 3 % jährlich, so muss man 3.000 EUR Zinsen zahlen, welche vom Mietüberschuss abgezogen werden. Im selben Umfang werden aber die finanzierten 100.000 EUR beim Erwerbspreis nicht mehr angerechnet.

Für Renditeobjekte die wir hier einmal genauer beleuchten wollen ist, wie für fast alle anderen Immobilienklassen auch, vor allem eine gute Lage wichtig. Noch vor dem Kauf eines Zinshauses muss der Bauzustand von einem unabhängigen Sachverständigem überprüft werden. Erst wenn das Ergebnis wie erwartet ausfällt, der Kaufpreis reell ist und eine gute und langfristige Mietrendite erwartet werden kann, sollten Sie die angebotene Renditeimmobilie käuflich erwerben. Betongold als Geldanlage eignet sich allgemeingültig für fast alle Kapitalanleger.

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Seit zwanzig Jahren wird vonseiten der Statistischen Ämter des Bundes und der Bundesländer im zweijährigen Rhythmus die Pflegestatistik nach SGB XI erhoben. Mit der Bekanntgabe dieses Datenmaterials hat sich die Informationslage zur Pflegbedürftigkeit wesentlich verbessert

1. Es waren 2015 in Deutschland 2.860.000 Menschen pflegebedürftig im Sinne des Pflegeversicherungsgesetzes (§ 109 SGB XI). Diese Zahl muss der Zahl von 1999 gegenüber gestellt werden. Zum Jahreswechsel 1999 waren gerade einmal 2,02 Millionen Menschen pflegebedürftig. Zunahme um fast 900.000 Pflegebedürftige.
2. 2015 waren knapp 2,9 Millionen Einwohner in Deutschland pflegebedürftig im Sinne des Pflegeversicherungsgesetzes (SGB XI); die Mehrheit (64 %) waren Frauen. In Bezug auf die höhere Lebenserwartung ist dies zugegeben nicht erstaunlich.
3. Ins Auge stechend ist, dass Frauen ab circa dem achtzigsten Lebensjahr eine bezeichnend größere Pflegequote aufwiesen, insofern eher pflegebedürftig sind als Männer dieser Altersgruppe. So beträgt etwa bei den 85- bis unter 90-jährigen Frauen die Pflegequote 44 Prozent, bei den Männern in der gleichen Altersgruppe im Unterschied dazu „bloß“ 31 %. Das könnte aber auch daran liegen, dass in den häufigsten Fällen die Gemahlin des Mannes noch lebt und die Pflege zu Hause zu einem großen Beitrag meistens in Zusammenarbeit mit einem ambulanten Pflegedienst übernimmt. Frauen, die pflegebedürftig entsprechend § 109 SGB XI sind, sind größtenteils hingegen verwitwet.
4. Bei den 70- bis unter 75-Jährigen war „erst“ jeder Zwanzigste 5% pflegebedürftig, so wurde im Kontrast dazu für die ab 90-Jährigen die höchste Pflegequote ermittelt: Der Anteil der Pflegebedürftigen an allen Bürger dieser Generation betrug dabei 66%.
5. Die 2009 vollstationär in Heimen kuratierten Frauen und Männer waren älter als die zu Hause Gepflegten: Von den in Heimen gepflegten waren rund 50% jenseits des 85. Lebensjahres im Gegensatz dazu bei den in den eigenen 4 Wänden Versorgten knapp 30%. Schwerstpflegebedürftige werden weiterhin eher im Heim vollstationär betreut.

***Wichtige Info der Europäischen Zentralbank***

Schon seit Jahren haben sich Immobilien als eine nicht weniger dauerhafte wie wertbeständige Zuflucht erwiesen. Mit der richtigen Immobilie, und darauf kommt es an, lässt sich im wahrsten Sinne des Wortes viel herbeiführen. Das gilt für die beständige Vorsorge über den Aufbau von Vermögen bis hin zur Kapitalanlage, die vorerst fremdvermietet und nach einigen Jahrzehnten selbstgenutzt wird. Als sichere Geldanlage ist die ETW genauso gut passend wie eine Ferienimmobilie. Mit der Denkmalimmobilie als Kapitalanlageobjekt lässt sich eine solide gute bis sehr gute Rendite erzielen, und Sozialimmobilien als Geldanlage sind in diesen Tagen eine ganz verlässliche Kapitalanlage. Zu den Rahmenbedingungen von Immobilien gehört ihre nachhaltige Renditeerwartung. Der Wert einer Immobilie entwickelt und stabilisiert sich unabhängig von immer wiederkehrenden Schwankungen am Geldmarkt. Immobilien überstehen im wahren Sinne des Wortes Teuerungen und Preisverfall. Nicht grundlos werden sie vielmals als Betongold bezeichnet. Damit wird auf ihre Wertstabilität abgezielt. Auch, oder gerade in Krisenzeiten wird seiner Wertstabilität wegen am ehesten in Goldmünzen investiert. Die Immobilie bündelt mit der sinnbildlich dargestellten Alterungsbeständigkeit von Beton und dem Wert des Goldes beides in sich.

Bruttorendite und Mietmultiplikator sind nur Kennzahlen für den Vergleich!

In Pflegeheime investieren. Wie geht das? Und vor allem lohnt das? Ein Investment in Wohnungen im Allgemeinen und anlegen in Pflegeheime im Besonderen bedeutet mehr Gewinne als bei anderen als sicher bezeichneten Kapitalanlagen. In erster Linie für Gefahren vermeidende Geldgeber, die eine verlässliche Kapitalanlage ihr Eigen nennen wollen. Steigen die Mieten an, so verdienen Halter eines Appartments in jedem Fall hierbei. Zu erwartende Aufwertungen im Immobiliensektor führen dazu, dass an dieser Stelle vorhergesagt werden kann, dass der Verkauf mit hoher Vorhersagewahrscheinlichkeit mit einem Überschuss denkbar ist. Eine Anlage in eine Rendite-Wohnanlage ist daher trefflich geeignet, um hohe Gewinne und Wertsteigerungen zu erreichen. Seit vielen Jahrhunderten sind Immobilien ein sehr gutes Renditeobjekt und bedeuten über Jahre hinweg Verlässlichkeit. Angemessene Renditen mit schlichten Appartements zu machen ist in den letzten 10 Jahren jedoch immer anspruchsvoller geworden. In Zukunft werden immer weniger Appartments von Aufwertungen profitieren. Die oberhalb dem Durchschnitt befindlichen immensen Gewinnmargen und tendenziell geringen Unsicherheiten sind andere Faktoren, die für eine Investition in Wohnformen für Rentenempfänger sprechen. Die Banken erwirtschaften bereits seit zahlreichen Jahren nennenswerte Einnahmen. Zahlreichen privaten Anlegern ist sie sehr wohl noch ein eher exotisches Anlagekonzept. Dabei handelt es sich hier um großartige Kapitalanlagemöglichkeiten mit künftig extrem interesse weckender Rendite.

***Lebenserwartung und Altersvorsorge***

Doch wie sieht die heutige Situation aus. Geld anlegen in den Bausparvertrag? Tagesgeld und andere Anlageformen rentieren nahe Null. Wenn noch ein Zins herum kommt, wird diese von Inflation aufgezehrt. Der Plan B: Anlage in Aktien, Aktienfonds, führt bei vielen zu Sorgenfalten auf der Stirn und an Erinnerungen an das einst hochgelobte „Wachstums-Segment“ – Neuer Markt. Auch aus heutiger Sichtweise gilt dementsprechend für unzählige Anleger: Zu groß für viele die Gefahr . Eine Geldanlage in ein Altenheim oder in eine Renditeimmobilie verspricht einem Kapitalanleger sehr gute Sicherheit und Rendite.

Menschen in Mitteleuropa leben heute um Jahrzehnte länger als vor wenigen Jahren. Die Ausweitung an Lebenszeit führt zu den positiven Auswirkungen, dass Enkel und selbst Urenkel noch eine nach wie vor fitte Seniorengeneration erleben können. Andererseits nehmen die Herausforderungen, die mit einem steigenden Alter einher gehen zu. Dadurch einher geht eine zunehmende Nachfrage nach Pflegeplätzen.

• Recht auf Selbstbelegung
  Kapitalanleger erhalten häufig das Recht, die Pflegeimmobilie oder eine andere Pflegeeinrichtung innerhalb der gleichen Betreibergruppe bei Bedarf für sich zu beanspruchen. Dieses Recht gilt nicht nur für den Investor selbst, sondern gleichzeitig auch für seine nahen Familienangehörigen.
• Rendite bei Vermietung
  Ein Investment in „Rendite bei Vermietung“ ist und bleibt eine kreative Idee zur Geldanlage. Durch die Multiplikation des eingesetzten eigenen Kapitals durch die Baufinanzierung führt es zu einer nachgewiesenermaßen über der Inflation liegenden Rendite und dies bei in demselben Augenblick hohem Schutz des investierten Geldes.
• Schutz vor Inflation
  Üblicherweise sind die Mietverträge an Inflation zu koppeln. Das bedeutet, dass die Miete in wiederkehrenden Intervallen an steigende Preise angepasst wird. Es wird häufig ein Zeitraum von 5 Jahren für jede Dynamisierung vereinbart.
• Geringe Instandhaltungskosten
  Der Betreiber des Pflegeheimes ist für den größten Teil der Instandhaltung verantwortlich. Das ist beispielsweise bei Renovierungen oder Sanierungen, die die investierte Pflegewohnung betreffen, der Fall. Der Investor ist lediglich anteilig für „Dach und Fach“ zuständig.
• Permanente Einnahmen
  Das Mietverhältnis wird mit einem Generalmietvertrag mit einer Vertragslaufzeit von oftmals 20 Jahren vereinbart. In der Regel kann solch ein Vertrag durch eine Verlängerungsoption um weitere Jahre verlängert werden. Selbst bei einem Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit muss der Vermieter, auf jeden Fall bei förderfähigen Pflegeimmobilien, nicht auf die Mieteinnahmen verzichten.
• Steuerliche Vorteile
  Durch Abschreibungen können in der Steuer zu berücksichtigende Vorteile ermöglicht werden. Die Investition selbst und das Gebäude kann mit 2% die Steuerlast senken, Außenanlagen und Inventar jeweils mit 10%. Durch den Grundbucheintrag ergibt sich zudem eine gewisse Flexibilität. Bei einer Finanzierung des Kaufpreises sind die von Ihnen gezahlten Zinsen ebenso von der Steuer absetzbar.
• Vorteilhaftes Preisniveau
  Der typische Kaufpreis einer Immobilie liegt meist zwischen 150.000 bis 200.000 Euro. In Gemeinschaft von günstigen Zinssätzen und wie oben gezeigten Renditen führen zu einem geringen Eigenanteil der vom Investor aufzubringen ist. Hinzu kommt die schon seit einigen Jahren fast lächerlich niedrigen Bauzinsen zeigen im jetzigen Umfeld ihre Auswirkungen.
• Überschaubarer Verwaltungsaufwand
  Vermietertypische Aufgaben werden deutlich reduziert. Nebenkostenabrechnung und Mietersuche gehören bei Managementimmobilien nicht zu den Aufgaben des Besitzers .

Renditeimmobilie in den größten Städten

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